京都本社で株主総会にも行っている3480ジェイ・エス・ビー、2022年10月期 第２四半期決算短信が発表になっていました。

こちらです。
前年同期比で売上高＋10％、営業利益・経常利益は＋20％弱、純利益＋25％強と堅調な決算でした。

事業内容が学生マンションの経営、管理で、基本的に堅実なストックビジネスで、一般的な賃貸不動産管理とは異なり意外と参入障壁もあります。

この第二四半期の時点での実績ＥＰＳは363円。に対しても年間のＥＰＳ予想は362円。つまり、年間の利益をこの第二四半期の時点で稼いで、あとは上積みはないという予想です。

ここの事業は3月－4月の年度末、年度初めの学生の退去から入居の時期に収益が集中するのです。なので、これは例年の形ではありますが、多少なりともここからの上積みは期待したいところではあります。

株価は時価で3155円てす。予想ＰＥＲで8．7倍というのは、不動産関係のところは低ＰＥＲのところが多いとはいえ、評価が高いとはいえません。

というのは一つは配当性向が低すぎるのです。自社株買いでの還元というのもありますが、現金配当の予想は36円にすぎません。ここは株主総会でも指摘し、社長自身「低い」ということを認める水準です。この利益に対する配当の少なさ、配当性向の低さは安定的に利益を挙げている企業としての例は非常に少ないです。

ビジネスモデルの有利さの理解が広がっていないことに加えて、この株主還元の姿勢の「消極性」も評価が高まらない原因の一つでしょう。この点については引き続き大幅な増配の検討、実施を求めていきます。また、長期限定でもいいので、独自性のある面白い株主優待の設定などもアピールするところはあると思います。

このように現状では不十分さや改善点がある企業の方が、それらが修正されるとしたら、投資妙味はあると考えることもできます。

短信の文言の中から特徴的な部分を拾ってみましょう。

「オンラインを通じた非対面での営業活動を中心に、コロナ禍における感染防止策を徹底した営業スタイルを踏襲し、顧客へのより積極的なアプローチを実践」
→学生さんの住居探しというと、合格が決まってから、バタバタと学生寮、あるいは大学に張り出してあるアパートや下宿の物件を探し、実際に下見にいって、そこそこのところでとにかく部屋を決めるというようなのが昔のイメージですが、現在はオンラインでかなりの部分が代替でき、このコロナの状況下、その傾向はさらに強まっているのでしょう。このことは営業のためのコストや手間の節約等に大きくつながっているのでしょうか。そのことがわかる具体的な数字とか資料はあるかな。

「大手デベロッパーとの関係強化による物件管理戸数の拡大にも注力」
→三菱地所、住友商事などの名前が挙がっていました。運営面ではここは独自の強みを有していますから、ベースの開発力があるデベロッパーとの協業というのはさらに進めて欲しいところかなと思います。

「投下資本の循環過程として自社所有物件の一部を売却し、それに伴う固定資産売却益を特別利益に計上」
→有価証券報告書では特別利益に3．2億ほどの記載がありました。どこの物件をどういう形で売却したのか、これまてでも売却の事例はあったかな？。
売却しても、物件の管理、運営は引き続きすすめるのか。売却先としてはREITなどもありえるのか。
物件を売却した資金を新規の物件の開発に回し、またうまく売却できる物件があれば売却しつつ、それを管理・運営のストックの方に移していく、そういう流れが望ましいのかなと思います。これがうまく回るようであれば、増配の余地も高まりそうに思いますが。

「新規物件開発において、三重県内で運営される食事付き学生マンションや学生会館の中では最大規模となる自社所有物件『学生会館 Uni E’meal 三重大学前』の運営を開始しました。また、当社が企画、運営、自社所有する食事付き学生マンション「Uni E’meal」シリーズでは富山県初進出となる『学生会館 Uni E’meal 富山大学前』の運営を開始しました。そのほか、当社がプロデュースする食事付き学生マンションの初進出エリアでは、熊本県に『ロイヤル新大江』、鹿児島県に『MANI FICRIA 高麗』、山形県に『学生会館UniS Court山形』それぞれの運営を開始」

→このあたりが特徴的なところで、学生数が多いのは当然首都圏とか京阪神を中心として関西の都市圏でしょうが、新規物件を開発しているのはいずれも地方です。こけらの都市にはそれぞれ国立の地方大学等があり、一定の安定した学生数が見込める上に、地価は相対的にかなり安く、それでいて優れた物件の内容があれば相応の賃料は取れるため、投資対象としては安定性、収益性など魅力が高いところがあるということなのかと思います。

上記の諸点については、またＩＲの方に聞いてみようと思います。