５／３１
大和ハウスさんが、模型をもってやってきました。頼んだわけではないですけど。あと、ミサワホームはプランの図面を持ってやってきました。
大和ハウスは、箱形の、いわば単純な形で、やはり会社としての堅実さ以外の部分で積極的に評価するポイントが出てきません。
ミサワは「蔵のある家」を提案。これはスペースユーティリティ的には面白いです。天井が高い居間もちょっといいかなという感じがしますね。
５／２９
住宅メーカーさんはえらくあわててプランの提示をしてきますが、そんなペースにまきこまれずに、ま、ゆっくりといきます。
裁判所から色々書類が届いています。「不動産引渡命令」の書類。また、「登記嘱託書」の副本とか「登記権利者義務者目録」とか。最後のが権利書ということになるようです。なんかいろいろあるんやねぇ。
ネット上で「ネットコンペ」なんていうのもあって、ちょっとこういうのも応募してみようかな。別に気に入らなければ断ればいいようですし、コストも不要なようですし。ここね。
大和ハウスは会社の堅実さ以外の積極的魅力は感じないし、ミサワは商品としての面白さ（蔵）以外は会社の状態も含めて積極的に評価はしにくいですし。
ま、あわてず、ぼちぼちと。
５／２６
土曜日に大和とミサワ、両者とお話してきました。時間とられてしゃーないなぁ・・・・。あわてて決める必要もないので、ま、とりあえずのプランを見せていただきましょうか、コストも含めてという感じです。
大和ハウスですが、展示場ではなくて、京セラ本社近くのショールームまで来てねということで、子どもと行って来ました。子どもはちょっと退屈だったみたい。ビデオとか遊ぶものとかは用意されていましたが。他に５〜６組ほど来店予定が書いてありました。このうち、いくつ契約までいくのか？。営業さんと建築士さんが、土地の報告書をもとに色々話をしてくれました。裏が一級河川なので河川法だかの法律の適用を受けること、文化財保護地域なのでその関係の法律の適用も受けることなどは知りませんでした。プランは詳細に具体化されたものではありませんでしたが、ま、考えていたようなものです。ミサワのことを言ったら、財務体質のことを言われてました。他社はそんなにほめないのが基本ではあるでしょう(^_^;)。そりゃ、マーケットも見ているし、決算や四季報ぐらいは見ているから、ミサワがしんどいのはわかりますけどね。あと、パソコンとプロジェクターで、基礎工事とかアフターケアなんかの説明を見せられました。全般的に大和ハウスは「堅実」という印象です。会社の財務体質的にもそうですね。ただ、鉄骨系なのだけれど、それ自体は、そんなに大きな魅力のようには感じませんでした。コスト的には多分かなり高く出るかなという感じがしました。まだ、そこまで出してきませんけれど。
次。夕方にミサワさんが来られました。こっちも報告書つきですが、大和ハウスの方が詳細でしたね。こっちは木質パネル系です。「蔵のある家」という商品はスペースユーティリティの面で面白いと思うが、この「蔵」の部分を容積率に含めるか含めないかで行政によって対応に差があるということでした。支店の建築部の部長さんも現地を見られ、川ぞいのところなので、護岸の工事そのものはしっかりしているが、場合によっては深い杭打ちなどの基礎をした方が安心かもしれないということでした。地震の時には神戸方面を担当していたので、そうした思いが強いとか。コストは概算、すべて含めて３０００万。うーん、高い(^_^;)。これで利益率はどれぐらいなのでしょうか。財務体質のことはこっちからちょっとつっこんでみましたが、主力行（ＵＦＪ）の支援ありというようなことをちょっと言われてましたね。ま、この時代ですから、なにがどうなるかわかりませんけど。あとは、木質パネル工法の強さみたいなのを強調されていました。地盤の話はちょっと参考になりました。
今日の夜と唐突に地元の建設会社さんの営業の方が来られました。なにかというと、競売で落札されたところはどうされるのですか？とのおたずね。お客さんの要望で、この建設会社は入札に参加していました。確か順位は３位。取れる可能性ありと見ての入札参加だったのかな。「自分のところで建てます」と言ったら、「あー、そうでしたか」で帰って行かれましたけど。裁判所での入札、落札の情報は口頭での伝達とはいえ公開のものですから、こういうこともあわけですね。
５／２５
さてと、土地代金関係は既に支払いは終了しましたが、住宅そのものの関係でどこまで費用を拠出できるのかを概算してみます。
その前に、今の土地にある古家は撤去しなければいけませんので、このためのコスト１００万強を見ておかなくてはいけませんが・・。
まず、夫婦それぞれでわりと長くしている住宅財形貯蓄があります。利子の部分は住宅資金として使うならば課税されないというメリットがあるやつですね。私は大和の公社債投信、嫁さんはろうきんでしていますが、この資金が合計で約５００万。
上記以外で大和の公社債投信が７３０万ほど。大和のＭＭＦが約１０００万。大和はさして売買には利用していませんがＩＰＯと累投用の待機資金はおいておきたいところですから、中国ファンドの部分は据え置いて、さらにＭＭＦからも１００万はキープしておきましょう。
ということは、ここまでで２１３０万。取り壊し費用などを除くと、概算で２０００万ですね。
さらにここから、ミニ投資でしか利用していないリテラクレアのＭＭＦの分を追加できます。これが２００万とすると２２００万。その他で３００万回せるとすると２５００万までは特に無理なく、株式、債券、外貨などの資産を売却することなく拠出できますね。
まあ、実際、いくらかかってくるのかさっぱりわかりませんが、さして心配する必要はなさそうです。と、安易すぎるか・・・。
５／２３
ミサワ、大和とも土地を実際に見てきたということで、連絡がありました。大和は営業所？まで来いとさ。お話に２時間もかかるそうな・・・。
ミサワの担当セールス氏は「人工地盤の部分はあまり家ものせたくないですね。」と言っていた。このあたりのところをちょっと詳しく聞きたいところ。
５／２０
登記は水曜には終了するみたいです。普通の司法書士が作成する権利書と違って、なんか紙がペラーッと一枚来るだけみたいですが。
昨日は近所の住宅展示場へ行ってきました。
ミサワホームの「蔵のある家」と大和ハウスの太陽光発電住宅を見てきました。ちょっとプランを作成してもらう予定です。
「蔵のある家」は商品としてはなかなか面白い感じがしますね。スペースユーティリティ的にはいいです。ミサワホームは負債がでかいんですなぁ、しかし。
大和ハウスの太陽光発電は、まあ、はやりではあるのでしょうが、営業さんもコストパフォーマンス的にはすすめにくいといった感じでした。「楽しみ」としては太陽光発電は面白いかなとは思いますが、小さい住宅でパネルもそんなに大きいものの取り付けはできないでしょうし、補助金も削減されているということですし。電池そのものの性能が上昇しても簡単に取り替えるというわけにもいかないでしょう。オール電化は導入したいと思っていますが、ちょっと太陽光発電まではパスということになりましょう。
あと、積水とナショナル住宅、従来工法で住友林業、それにちょっと知っている工務店あたりにプランを出させてみますか。住友林業は近くで建てている家があります。
しかし、実際に仕事をするのは住宅メーカーの下請けの工務店ですからね。いい工務店に直接頼むのがいいのかもしれないが、技術力、仕事の丁寧さ、経営状態など、工務店はわからんからなぁ・・・・。飛び込みで行くのはちょっと・・・、ですね。
５／１８
オフィスナビさんが家に来まして、登記費用と引き渡し代行手数料を支払い。合計で７６万円余りです。土地取得に関わる費用の支払いは原則としてこれで終了です。４０坪でだいたい１６００万弱というところですね。まあ、普通に不動産を買っても業者への手数料支払いや税金の支払いは当然あるわけで、これぐらいはかかるということでしょう。土地本体の価格の１割強増しという感じです。
オフィス・ナビさん、現地へ行って隣のお家の方ともちょっとお話されたとかいうことでした。取り壊し費用の見積もりも業者に出させたということで、見積書もくれましたが、示されていた見積もり価格は１００万弱というところ。消費税を入れれば１００万強でしょうか。「わりと頑張って出していると思います」ということでしたが、ま、これが基準。なんかもう一社、見積もりを出させますということでしたが、別にその業者を使わなければいけない必要などはないわけで、これはまあ、あとの話。できたら、建物まで・・・・、みたいな意図がちょっと見えましたが、そうなると、また多少のマージンなどが入るのでしょう。
最長でここから３ヶ月で引き渡しが終了する予定です。さて、どうなりますか。ちょっと関連文書画像をアップしてみました。上記から。
５／１７
登記関係の諸費用と明け渡し関係費用（業者へ）を引き出してきて、明日渡すことになりました。水曜ぐらいには登記手続きということになるみたいです。これが終われば所有権は移転ということになりますので、実際の引き渡しが完了しなくても土地への立ち入り等が可能となり、実際の建築プラン等も現地確認の上で可能ということになります。さてと、どういうテンポでどうなってきますか？。今のところ、住宅メーカーをちょっといくつか回ってプランを出させようかと思っていますが・・・・。
この実際の住宅建築の費用がどの程度どうなるかによって、資金計画も検討しなければいけません。
株式、債券などの資産も売却すれば即金も可能ですが、この低金利下ですし、運用資産分をあえて売却するということはあまりしたくないので、それ以外の住宅財形等の部分なども利用しながら、どの程度なにがどう可能なのか具体的に検討してみる必要がありそうです。
５／１５
午後、仕事を休ませてもらって、土地代金の残金を地裁に振込。高額なためか、銀行の方では確認簿みたいなのにチェックをしていました。
住民票ももらてきましたので、これであとは代行業者さんに手続きをしてもらえるように書類を手渡すということになりますね。
５／１４
ネットからの手続きで証券会社から銀行への必要な資金移動が終了。いつでも残金の振り込める状況になりました。
代行業者から昨日電話があって、土地の地盤の方は大丈夫ではないかということでした（専門の業者に見てもらったらしい）。
５／１２
今日か明日には裁判所からの書類が届いて、残金の支払いということになるでしょう。
最終的に登記が済んで名義が変更になれば、今ある古家の家財の処分等のことが済まなくても、新築の具体的な計画に入ることができましょう。
まあ、４０坪の建坪率、容積率は５０％、８０％ですから、そんなに立派な家が建つはずはありません(^_^;)。
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２Ｆ 子ども部屋×２と親の寝室、ベランダ
１Ｆ ＬＤＫ、バス、トイレ 夫婦それぞれの自分のスペース 、サンルーム？
ロフト？、「蔵」？。
車 普通車一台のスペースは必ず 軽までは駐車できないか？
オール電化、空調・冷暖房（とりわけ暖かいこと 床暖など）、健康面の配慮・工夫
ピアノの防音
インターネット、マルチメディア、太陽光発電、リサイクル、野菜でも作れるちょっとしたスペースｅｔｃ
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まあ上記のようなことを具体的に考えていくということになります。
基本のコンセプトとしては、「省力化」も大事にしたい視点。嫁さんも働き続けられるということが大事ですので。
どうするのがよいのかなぁ？。別に工務店でもハウスメーカーでもよいのだけれど。住宅展示場へでも行ってみて、いくつかのところでプランを作成させてみて検討してみるというのが簡単かもしれません。展示場は行くといろいろくれるかな？。「ホット客」ですしね。冷やかしではなく、実際に建てる客という意味ね。
５／１１
昨日、裁判所の方から書類が届いていたようですが、不在のため受け取れませんでした。
残金の支払いの通知書のようなものが来るということでしたので、それでしょう。
さて、ここからの支払いですが、代行業者への支払いがまだあります。明け渡し交渉費が２５万と予備費が１５万、合計４０万です。基本的には業者へはこれ以上の支払いはありません。予備費は戻ってくる可能性もあると思われます。が、なんだかんだと理由をつけて戻らないかもね。
あと、落札額の残金が１２５３万。続いて、所有権移転登録免許税が３５７２００円（課税価格７１４．４万の５％）、負担抹消登記登録免許税が２０００円、あと、郵便切手（嘱託書類送付料、登記済証返送料、買い受け人あて送付料）が２２６０円。
ということになります。
さーて、この資金をどうしましょうね。って、ＭＭＦなり中国ファンドをとりあえず銀行口座へ回しまして、それで振込にあてるだけですけど。
つーことで、ここでほぼリアルタイムの状況です。
５／９
入札してしまうと、あとは開札を待つしかありません。
開札はどういう形になるかというと、裁判所で入札価格を順次読み上げていく方式だそうです。文書で張貼り出すとかいうのでなく、口頭で読み上げというのが面白いですね。ここでまたちょっとした商売が成立。この読み上げの結果を筆記で記録して業者に渡すという仕事がある（そういう業者がある）そうです。
決定は４月末でした。２時頃にはわかるということでしたが、仕事の帰りにＰＨＳから事務所にかけてみましたら、女性の事務の方が「無事落札されました」と答えてくれました。
まずはよかった・・・、のかなぁ？。これは最終的にどうなのかよくわからないですが・・・・。
落札から一週間の期間は、まだ最終の売却決定ではありません。この期間で、競売そのものをやめるということもできるということです。例えば、任意売却に切り替えるとかだったかな。そういう例はあまりないみたいですけど。一週間示してそのままであれば最終決定ということになります。
ほんで、５月の最初には最終決定。この時点で業者への成功報酬の手数料を支払い。ＦＡＸで口座番号を伝えてもらいましたが、郵便局口座しか知らせてこないので、ネットバンクでの振込ができないやんか〜。再度問い合わせると、信金の口座も伝えてくれましたので、こちらにネットで振込。あんまり現金を手元に持ちたくないですからね。
２位以下の落札者もちょっと教えてくれましたが、地元の不動産関係の会社が１２００万台と１１０万台で入札に参加しています。あと、個人が１０００万台など。全体で入札は９件でした。まあ、１２００万ならプロの地元の業者が落札しても利益が出るという価格と見たということでしょう。１００万低い入札でも実際にはＯＫだったということになりますが、ここらたありは堅くいった結果なので、それなりに納得です。あんまり他の入札額が低いと「なんじゃいな・・」ということになりますけどね。
ここからは、落札額の残金の振込と登録関係の法定費用の準備、明け渡し交渉費の業者への支払い等が必要となってきます。
ようやくリアルタイムに近いところまできましたが、まだ追いついていません。
５／８
業者のおっちゃんがやってきて、なんだかんだで１４００万でいきましょうという話になりまして、裁判所へ提出する用紙に数字を記入。実際の裁判所への提出などは業者におまかせで、こちらは別に裁判所まで出向く必要はありません。
ま、普通に生活していると、直接、司法、裁判所と関わる機会というのはあまりないものです。私の場合は、個人では簡裁での調停から訴訟という形で伏見の簡易裁判所で「敷金返還闘争」をしたことがあり（結果は「和解」で半額は返還）、また以前の職場の同僚の公務災害認定の裁判の支援をしていましたので、その関係でよく京都地裁で傍聴などをさせてもらったことがあり、全く縁がないというわけではありませんでした。それでも「競売」とかいうと、一個人ではいろんなことがよくわかりません。手続きそのものはそんなに難しいことではないけれど、業者さんは「受付最終日は混んでいたりすることもあるので、少し早めに決定しておいてほしい」というようなことを言われていました。
さて、手続きは業者にまかせていたのですが、なぜか裁判所から電話あり。何かと思ったら、「住所の記載が用紙によって違うのだけれど、どっちが正しいのか」という問い合わせでした。業者が記載する時に転記間違いをしたみたいです。折り返し、業者に電話したら「すいません。訂正しに行って来ます。」ということでした。個人相手のこういう商売では信用が大切。こういう点も間違いなくやってもらいたいものです。ま、なんということはなかったですけど。
５／７
さてと、なんで「プロジェクトＺ」というタイトルにしたかですけど・・・・。
無論「プロジェクトＸ」からとっているのですが、Ｚはアルファベットの最後。自宅を新築するというのは、そうそうあることではなく、最初で最後になる可能性も高い。ということで「Ｚ」にしたわけです。
さてと、先の７３５万円というのは裁判所の定めた最低落札額。実際に競売の入札に参加するためには、まずこの最低額の２０％の額を保証金として地裁に納付しなければいけません。この場合は１４７万円ということになります。裁判所に専用の振込用紙があって、この用紙を使って振込をしないといけません。
もし実際に自分の入札額で落札されたとしたら、後日、落札額から既に納付した保証金の額を差し引いた金額を追加納付するということになります。自分が落札できなかった場合は保証金は指定した金融機関の口座に戻ってくるという形です。４月１２日に京都銀行本店の京都地裁の口座に１４７万円を振り込みました。
さーて、ここからどうなる〜？。
５／６
昨日の続き・・・・。
それは一枚のチラシからはじまったのでございます（って、あんたはどこのばあさんじゃ・・。昔話か・・）。チラシも手元にあるから、スキャナで取り込んで載せてもいいのだけれど、一応著作権とかもあるでしょうから、やめときますか。
チラシのタイトルは「不動産のアウトレット」。なんのこっちゃ？。「ご近所に債権処理をしなければならない物件があります。」
はー、あれですか、銀行かなんかの借金の担保になっていた土地が、借金の返済ができないために裁判所の競売手続きで売却されるわけですね。まあ、土地の値段なんてベタベタに下げていて、どうせ担保評価はえらく大きいから、いわゆる「不良債権処理」っていうやつになるんでしょうけど。
んで、地図とかも載っているので、よく見ると、あー、近いじゃないの、今の家から。４０坪ぐらいで第１種低層住居専用地域の５０％、８０％ね。あー、２件ほど隣が家つきで２０００万強で不動産屋のチラシに出ていたなぁ。なんか売れてしまったらしいけど、ちょっと迷ったところ。
あー、これはちょっと面白いかも・・・。「７３５万円より」ってなっていて、まあ、この値段では買えないのだろうけど、やたらと安いし。ちょっと電話してみようということで、チラシに載っているところに電話してみました。あ、京都じゃないのね。奈良の業者さんだ。しかも、普通の不動産屋さんではなくて、「債権処理物件販売の専門会社」だそうな。（有）オフィスナビさん。インターネットで検索してみたけど、サイトはないのか・・・。ネットのタウンページで検索したら出てきましたけど。
そしたら、営業のおじさんが早速やってきました。
色々話を聞いてみたら、つまりは競売物件の入札のアトバイスなり手続きの代行をして、それで落札できたら落札代金の６％をいただきますよと・・・。そういうことでした。一般の不動産取引とかとは全然違う。つまり、入札するのは私自身で、入札価格を決定するのも私自身。ただ、裁判所に書類を出すとか、その後の明け渡し交渉とか、そういうことを代行してくれるというわけですな。免許とかいらんそうな、こういう商売は。ま、なかなか時流に合った商売ではありますな。面白い。元々はセンチュリー２１系のところにいたそうだけど、何人かでここを飛び出して独立したという形らしいです。
この最初の時に、他の人用に作成した「提案書」を見せてくれましたが、入札の価格は１０５０万としていました。「まあ、これでは落ちないでしょう」ということ話でしたけど。普通に素人の買う立場で考えたら、これはかなり安いという印象。ただ、家そのものはクラック（ひび）がはいっていて、実際に住むには適さない。小さい川べりのところなのだけれど、人工地盤の施工がよくない部分があること、家財が残されていることなどがマイナス・懸念材料というところです。
今の家から歩いて３分ほどですので、実際に行って来ました。まあ、草ぼうぼうで荒れている感じで、家はボロボロ。しかし、周辺は閑静な住宅地ではあります。また、南側は茶畑で日当たりはよい感じ。川が少しまがっているところなりで、南側の地形もそれに沿った形で、まんなかがちょっとへこんでいます。ここのところが人工地盤が弱いというところでしょう。場所は悪くないですな。
ま、いいんじゃないかということで、２回目のお話。さーて、いくらで提案、アドバイスしてくるかなと興味津々状態。
基本的にきちんと落札させないことには、ここの業者さんの利益は出ないわけです。まあ、最初に３万円払いまして、落札できなくてもこれは戻ってこないということではあるのですが、こんなものでは手間賃にもなりませんから。ということは、アトバイスで出してくる数字は相当に堅いところを示してくると考えてよいということになります。
さーて、出してきた数字が、１４００万だ！。うーん、なるほど、そこまであげてきましたか。このあたりの判断は非常に難しいところ。というか、よくわからんところ。この１４００万に手数料６％と消費税がかかってきまして、８８．２万。登記などなんじゃかんじゃで２０万ほどかかりまして、さらには古家は取り壊さなければならず、この費用が約１００万とか。地盤補修にもコストはかかるでしょう。となるとだ、地盤補修部分を除いて、実質１６００万程度かかるという感じになりますか。実質のコストでこれとなると、まあ坪あたりということでは３０万の後半という感じになりますかね。
うーん、まあ、いいんじゃないか・・・。なにがまあいいかわかりませんが・・・。１４００万でいきましょう！！。と、これでオフィスナビのおじさんは、ほぼ「勝ったな」状態。ただ、明け渡しまできちんとしてくれて、こちら側は出ていく必要がないというのが条件ですから、もし落札できたとしてもここのところをきちっとしてもらわないといけませんな。
今回はここまで。次回に続く。まだリアルタイムのところまで追いつきません。いよいよお話は佳境に入ってまいりますよ〜。
５／５
てなことで、新コンテンツを立ち上げました。なんのことはない「峠の我が家」のタイトルを変更しただけだったりして〜(^_^;)。
「峠の我が家」が休眠状態だったのは、ほとんど具体的な動きがなかったからなのですが、最近、急に自宅の新築計画が動き出しました。そこでタイトルも変更して、ちょっと記録的に整理していこうかと思っています。
今は伏見の光の実家に住んでいて、ここにうちの家族と親父と弟がいるのですが、まあ、親父の荷物が色々と多い（仕事の関係でしょうがないのですが）、子ども部屋を２つ取ることは不可、古い家で使い勝手も悪いということで、なるべく近くに（親父は元気で現役で仕事もしていますが、７０すぎで今後は色々と心配なことも出てくるでしょうし、子どもは今の環境でそれなりに馴染んでいますので、転校などはできればない方がよいし）、そんなに広くなくてもいいので、使い勝手のよい家を新築したいと考えていました。
実は今の家の隣がずっと空き家になっているので、ここを買えないかなぁと思っていたのですが、土地、家屋とも銀行の抵当物件になっていて、すぐに買うのは難しそう。以後は、まあ時々、新聞広告のチラシを見たり、近くの不動産関係の会社のサイトをのぞいたりしていた程度で、具体的にどうこういう動きはありませんでした。
それがとあることから、唐突に具体化に向けて動き出しました。さーて、なんでこういうことになったのか。次回に続く〜。
旧コンテンツ
峠の我が家
伏見の光は今は自分の実家に住んでいますが、親父や弟も一緒にいて、この家そのものはさほど狭いということもないのですけど、子どもらが大きくなってくるとどうにも手狭で良好な住環境とは言い難くなってきました。
そこで、自宅を新築するような方向で検討していこうということになりました。
但し、２０００．５の現段階では全く具体化はしておらず、どのようになっていくかわかりません・・・。
まあ、経過も含めて書いていきますか。
また、様々な制度とか税金とかさっぱりわかっていませんし、住宅そのもののこともさぱりわかっていないので、ちょっとは勉強しないとね。
00/05/21
00/05/27
まだ全然具体化も進行もしていませんが・・・・・。どうなるんでしょうね(^_^;)。
マネー誌などで住宅関係の資料を請求しておくて、パンフレット関係が送付されてくるのはいいのですけど、いきなりセールスの兄ちゃんが訪ねてきたりします。まあ、私が出れば軽く話してすぐ終わるのでいいのですけど、嫁さんは面倒そうですね。
家ですが、いくつか希望というかコンセプトはあります。
・プライベート空間とパブリック空間の明確な区別、共存
・マルチメディア対応
・できれば太陽光発電、オール電化等の導入
・日常の家事が迅速にすすめられるような工夫
などです。また、もうちょっと具体的に書いてみます。