今日の株式市場はどうですか。上昇ですね。

こちらのＰＦは・・・・。指数以下の上昇ですが、先週月曜を超えてＹＨ（年初来高値）の水準ではあります。優待の方は静岡ガスをクロスしておきました。

さて、表題に関わる内容ですが・・・。

アパート建築時に借り入れた3,500万はどうなっているか・・・。

この12月で借入残高はなお2,410万弱あります。逆に言うと1,000万強を既に返済したということになります。

ここからですが、当初10年は1％／年という金利ですので、このまま返済を継続する予定です。団信もついていますので、この期間で死んだらあとは保険で支払われます。

そもそもこの借入は別に現金一括でアパート建築の費用を支払ってしまうことも可能だったのですが、当初10年は団信もついて年1％という低金利だったため、あえて借入をするという形をとったものです。

年1％であれば、あれこれリスクを取った運用をしなくても、優待クロスで資金を回しているだけで可能ですし、借入をした方が有利と判断したから借りたということだけです。

この借りた分の上乗せされた分の資金を運用に回せますので、実際の純資産よりも大きな資産での運用ができているということになります。これ、別に家計でなく考え方としては企業でも同様ですし、不動産投資は一般にレバレッジがかかった形で運用しその運用益を得ようという形をとりますね。

なお、確定申告上はこの利息分の負担は控除の対象となります。建物の減価償却分もありますので、家賃収入から実際に資金が出ていくわけではないですが、確定申告上の課税対象の収入はかなり実際より減ったものになります。

で、この10年の最終の2028．2まではこの形でいいのですが、問題はこの後です。年1％で借りていられるのはここまでで、その後は借入を継続し、現在と同様の形での返済を継続するとなると上昇した金利が適用になり、利息負担の比率が大きくなる可能性が高いです。但し、利息がかかる元本は返済により減少はしていることにはなりますが。

ここはこの時点での借入の金利の動向によって場合によっては一括返済をしてしまうということも考えられます。ここはこの時点であらためて判断するということになりますね。