自分の投資スタイルや投資スタンス その整理と方向性(2)全体 賃貸不動産

全体

賃貸不動産と上場有価証券と現金の3つに分けた形での運用は、たまたま私自身の場合は、様々な諸条件を背景として、私自身が判断し、結果的に現状はこのようになっているということです。

これは教科書的なアセットアロケーションの割合等とは大きく異なると思います。分散投資の発想そのものは大事にすればいいと思いますが、別に一般的な資産配分の例などに従わなければいけないわけではなく、自分に合った、自分にできる形で、分散投資を考えていけばいいだけです。

賃貸不動産

ここはたまたま私が実家を相続し、その片付けをし、小規模な賃貸住宅ならばそれなりに需要はありそうな場所で、資金的にも特に問題はないということがあったので、一昨年に建築したものです。
1LDK4戸のうち1戸は自家用のフリースペースとして賃貸には回していないので、現在、賃貸用としているのは3戸。 駐車場分も含めた管理は建築した会社系の管理会社にまかせており、大家的にはなにもしていません。新築ということもあり、賃貸3戸はずっと同じ人が借りてくれています。

屋根は10KW強の太陽光発電が載っていて、これが月2万円ほどの収入となっています。

借入金は3,500万程度。毎月、元利均等返済で14万強を返しているので、その分、わずかずつ借入金は減少する形。団体生命に加入しているので、私自身が病気、事故等で亡くなれば、借入金はなく遺族に相続されるということになります。

当初10年間の金利は団体生命含みで年1%です。10年間このまま継続すると、借入は半分程度になるという計算になります。場合によってはここは早期繰り上げ返済も検討します。

だいたいこの形だと6-7万円程度が毎月引き出せる現金となります。

概算のバランスシートを見てわかるように、現金の方が借入金よりも多いですから、これはいわゆる「実質無借金」状態であり、現金部分で年間1%以上の運用利回りがあれば、これは借入をしている方が有利ということになり、借入をしないのと比較して、若干、レバレッジをかけた状態になっているということになります。

単に資金的なことだけを考えるのであれば、自家用フリースペース部分も賃貸に回した方が有利です。が、ここはあれこれの品物等を置くスペースになっていると同時に、友人にウィークリーマンション的に宿泊してもらったり、親族などのちょっとした集まりに活用したりする形で使っており、これはこれとしての意味はあるというか、さらにあれこれうまく活用したいと思っています。

なお、太陽光発電については20年間、固定価格での買取が継続しますが、災害対応やEV(電気自動車)用の活用なども含めて、自家使用、蓄電池導入を検討するかもしれません。

つづく。

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