実家活用プロジェクト(ラスト)&Dプロジェクト(0)

実家活用プロジェクト(ラスト)&Dプロジェクト(0)

さて、S社の話です。

2LDK2戸と1LDK2戸のプランです。
設備を追加し、値引きの上乗せがありました。しかし、家賃の上昇はなく、全体として投資物件
としての魅力という意味ではD社が上と判断し、提案を受けた後、一瞬沈黙し「厳しいですね。」
の一言で終了です。

最終候補の2社については、両社とも工場・ショールーム見学なども含めて5回以上は話をしてきていますし、
努力・工夫のほどは当然相応に理解をしているつもりなので、断るのもそれなりにつらいのですが、必然的に
一社に決定しなければいけませんので、こうなります。

展示場を出たあとでD社へ連絡。折り返しの電話の声は当然、とてもはずんだものでした。

さて、ここまでD社と書いてきたのは、お察しのこととは思いますが、大和ハウス工業株式会社のことです。
大和ハウス工業株式会社の賃貸物件はD-roomというブランド名で全国展開しています。

サイトはこちらになります。
https://www.daiwahouse.co.jp/chintai/

ということで、次回から、このシリーズは「Dプロジェクト」という名前で継続していきます。

さて、最終的に大和ハウス工業に決めた理由は以下のようなことになります。

なお、私自身の現在の住居は地元の工務店に設計・建築を頼んだ在来型木軸工法の木の家で、OMソーラーという
システムがはいったものです。大手のハウスメーカーのものではありません。

今回、前提として、賃貸物件ではありますが、安価な建築費で早期に建築コストを回収することを優先するような
プランは当初から考えませんでした。部分的に自家用、あるいは家族が使用するような可能性もあるという含みで、
無論コストとの兼ね合いはありますが、相応に質的に高いいものにしようという意識でスタートしています。

決定理由ですが、

・ジーボシグマという大和ハウスの中でも戸建ての上級グレードの仕様を採用した建物であること。
2階建て賃貸ですから、個別物件のCMのように天井が高いような仕様にはできませんが、外壁材の断熱性や
防音性などは非常に優れたものであると感じました。

・1LDK4戸ですが、家賃設定の水準が高かったこと。
他社と比較して家賃収入の水準が高かったです。例えば一戸3000円違えば月間では4戸では1.2万円。1割はサブリースプラン
の管理料として差し引かれても0.96万円、約1万円違います。年間ではこれで12万円。10年では120万円と、積み上がる中
で収益の差はでてきます。

ただ、サブリースプランは当然、2年毎など契約更新時に家賃の見直しがあります。周辺の相場状況の変化などによって
家賃が大きく減額されてくる可能性もあります。ここらは、もう中長期のことなので、今からは読みきれません。
ただ、地域としては比較的安定した場所ではあるとは思い、そういう意味では家賃の変化も穏やかなものになる可能性が
高いのではないかと漠然とですが考えました。

それとの関わりで、大手ハウスメーカーの賃貸物件としては、この「D-room」は、積水ハウスのシャーメゾンに続くような
形で、ブランドイメージも高いと評価しました。
大手ハウスメーカーとして、賃貸物件についても総合的な取り組みがなされていることも評価しました。

・最終局面で支払総額がかなり下がったこと
一定の引き下げがあることは予想していましたが、それよりもさらに上積みするような形で、総コストが下がりました。
太陽光発電の社内的な補助等、あれこれの要因はあったようです。営業くんも最終盤では相当の努力、工夫はしてくれたと
評価しています。

以下はやや細かい点になります。

・太陽光発電の容量は10kw以上となり、全量買い取りの対象となるものとなったこと。
当初はこれだけのものが載るという計画ではなかったのですが、検討してもらう中で全量買取対象となる容量までの増加
をしてもらいました。これに伴い、南向きの斜面屋根を大きくするなどの設計変更を行っています。
なお、他社はさらに大容量のバネル設定の提案がありましたが、斜面に置くという形で、実際の発電量の差は規格の容量
の差よりは少なくなるようです。

・自宅用の月極駐車場の確保
これは他社が先行していましたが、ダイワの営業さんも地域を歩いてくれて、近隣で安価な駐車場を見つけてきてくれました。
まだ建築には入らないので自宅駐車場は利用できるのですが、月極駐車場が埋まってしまう可能性があるため、ダイワの方で
工事用駐車場としてすぐに確保をしてくれて、それをその後、うちに引き継ぐような形をとることにしました。

・長期0.6%金利のローン
ダイワの営業さんがもってきたローンは地銀の0.6%/年というものでした。
このマイナス金利云々の状況下ですから、住宅ローン関係の金利も低いです。3000万のローンとすると、年0.6%は18万円の負担。
月額では1.5万円ということになります。
無論、これは当初のことで、元本が減少する中で金利負担の金額も減少していくことにはなります。
長期とはいっても、基本的に10年程度での繰り上げ返済を目標にし、できればそれをもっと早期にできればと考えています。

極端なことを言えば、国債に加えて、社債などを売却すれば、全額一括現金での購入というのもできないことはありません。
が、そうすると家計の資産全体のバランスがやや極端なことになります。
この金利負担であれば、ローンの分、現金のポジションを持っていれば、それを優待クロスで回す程度のことをしているだけで、
年0.6%程度はまかなえる可能性が高いです。

さて、物件の設備等についてですが、中味はかなり充実したものにしています。
キッチンのIHコンロとビルトイン食器洗い機、各部屋エアコン、空気清浄機、浴室乾燥、共益費に含むネット回線とアルソック
のセキュリティ、共同の宅配ボックス、ペット可の仕様などです。
これらはそれなりに家賃の向上、維持に効果があるものだと考えています。

ということで、次回以降の「Dプロジェクト」に続きます。

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