さよならレオパレス21

さよならレオパレス21

ようやく損切り完了

昨日、ようやく損切りが確定したレオパレス21ですが、ここはもう普通のポートフォリオ銘柄として買うことはないし、短期売買の候補にもしないでしょう。

建築基準違反云々はそもそも、日経系の番組「ガイアの夜明け」のスクープから始まってますが、未だに次々と対象物件の情報が出てきたりしています。

時々、こういう悪材料銘柄にぶち当たりますが、どうもこういう銘柄を即刻損切りせずに、年末までなんとなく持ち越し、結局、税金の損益通算を考えて損切り売却というような形にすることが多かったですが、ポートフォリオ銘柄の場合、中長期で見どころがない、なくなったと見たら、基本的には即座に売却するのがいいのでしょう。

損失は5万以上、10万以下かと思います。

本質的問題の出口が見えない

ここは、旧村上ファンド系の買い付け云々というようなことが言われて、株価は乱高下しています。出来高も相応にあります。うまく売買できると思うなら、ファンダメンタルズ云々は関係なくトレードの対象とするという考え方もあるし、それはそれで別に悪くもないです。

ただ、ファンダメンタルズ的には悪循環から脱出できるようなところが見えません。

・そもそも建築基準違反の建物がどこまであって、その補修等にどこまでのコストがかかるのか、いつにそれが完了するのがが確定しておらず、見えない。

・この状況では新規の契約は極めて取りにくい。「こうした状況だからこそ、今後は信頼できる。」というのは説得力なし。銀行等からの融資もつきにくい。

・レオパレスの賃貸に入る居住者も不安。賃貸価格にもよるが、あえて入りたいという人はまあ、少ない。

・となると、賃料引き下げ圧力が高まる。

・オーナーに家賃保証をしていて空室が出たり、家賃引き下げをしたりすると、逆ざやで損失が出る可能性が高まる。

結局は信用、サブリースの形式は普通

まあ、なんでもそうですが、「信用」が毀損されると、それを取り戻すのはとても大変で、商売になりません。それが本業以外の部分だったり、影響が軽微な部分であったりすれば、また大丈夫というか「悪目買い」的発想もありえますが、ここは本業そのもの、ど真ん中の問題なので、ちょっとどうにもという感じがします。

かぼちゃの馬車とか、こことかの問題が大きく取り上げられると、サブリースという形式そのものについても否定的に語られたりすることがありますが、賃貸住宅の経営ではこの形式は別に普通で、サブリース自体が悪いということはありません。
しかし、信用が根本のところ毀損してはどないもなりません。

私が利用しているのは大和リビング(大和ハウス系の管理会社)ですが、大和ハウスでも建築基準違反云々の問題があった時に、即刻確認し、居住者及びオーナーには、この建物は該当しない旨の告知をしていました。まあ、当たり前の対応といえばそうですが、こうしたことを丁寧に迅速にしてもらうと、それはやはり信用ということにつながります。

レオパレス21はホテル割引の優待があったのだけど、これは維持されるのかな?。であれば、ファンダ関係なしで、優待クロスで利用する可能性はあります。

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