3480ジェイ・エス・ビー(2)「なんだ、学生マンションか」じゃない強みとは？

ジェイ・エス・ビーは高齢者住宅及び介護施設の経営も拡大しつつありますが、学生会館・学生寮・学生専用マンションの企画開発や運営管理業務が事業の中心です。

学生マンションの事業としてのイメージと実際の状況

さて、「学生マンション」というとイメージはどうでしょうか。

・若年層の人口は減少傾向にあるため、学生数も減少していくのでは？。
・学生マンションの需要そのものが伸びないのでは？

ということで、成長性には疑問を持つ場合が多いかもしれません。

実際、ここのところずっと進学率そのものは向上しているのですが、学生数は全体としてはそろそろ頭打ちが、ここからは少しずつ減少していく方向になります。
ある意味、逆に、高齢者向けの住宅のニーズは増していくということで、ここは中長期の視点ではバランスを取ろうとしているという面があるのかもしれません。

が、学生数はそんなに一気に減少するということにはなりません。逆に留学生は増加してきており、その居住のニーズは増しているというところもあります。

で、学生用の賃貸住宅で淘汰されていくのは、総合的に見て競争力に乏しい物件であり、長年、この分野での蓄積のあるジェイ・エス・ビーは、逆にこうした競争力の低い物件のリノベーションを手がけるなどして管理戸数を増やす可能性もあります。

ということで、20-30年とかの期間で考えると影響は大きいのかもしれませんか、当面のところ、学生数の変動のところの影響は大きくないと思われます。

ここらは会社の出している以下の資料の末尾、資料32-35あたりを参照。
https://ssl4.eir-parts.net/doc/3480/ir_material_for_fiscal_ym1/57547/00.pdf

学生用マンションの特徴

そもそも学生用マンションは

・入学時に入居し、卒業時には退去するという時期が明確。
・入居率が安定的
・入学時の入居時は売り手市場になりがち 良い物件は次々に埋まる 入居者は短期で即決する必要がある。

といった基本的な特徴があるでしょう。

また、長年培った、大学当局や大学生協などとのつながりというのは事業では強みになりましょう。

最近では、学生マンションは、セキュリティやWi-Fiの環境などが求められ、また家具付き、食事付きなど、様々なニーズがあると思われます。こうした実際の学生向きの物件の建築、あるいは設備の充実などについても、相当のノウハウを蓄積しているはずです。

ということで、学生会館・学生寮・学生専用マンションの企画開発や運営管理業務という事業は、いきなり参入してきても、そのすべてを扱うには意外に参入障壁があり、かつ、現状程度まで形が整えば、ストック型ビジネスとして着実に利益を積み上げていくことができやすいという性格があるのではないかと思います。

ここから

ここからは既に留学生向けの物件というのを手がけていますし、高齢者住宅の事業も拡大傾向です。
特定の業種向けの寮とかマンションということだと、医療とか介護施設従事者用のもの（大規模病院など）とか、あるいは将来的には留学生のみでなく外国人労働者
向けの寮とか宿舎のようなものの需要が拡大するかもしれません。

学生マンションを主体としながら、そこからどうウィングを広げるのか、あるいは広げすぎないのか、というようなあたりが中長期的な課題になってくるかな。

なお、類似した企業としては8928毎日コムネット、部分的には9616共立メンテナンスを連想しました。他にあるかな、学生マンションとか学生寮の運営などを手がけているところは？。

というようなことで、業績もそれなりに堅実に伸ばしてきているのですが、株価的にはしょぼい低パフォーマンスの状況がここのところは継続していました。

なんでか？、改善のための方策は？。