5位 D-room、太陽光発電含み安定運用

D-roomというのは相続した実家の土地にダイワハウスで建てた1階2戸、2階2戸のLDK4室の賃貸住宅のことです。
管理はすべてダイワハウス系の管理会社、大和リビングにまかせており、特にこちらが「大家」としてしなければならないことはありません。
4戸のうち見晴らし、日照等で最も条件が悪い1階の一戸は自家用として賃貸にはまわさずにキープしており、知人・友人のちょっとした集まりや宿泊、親戚の集まりなどに活用しています。ここは逆に大家ですが、管理費を支払うという形になっています。

建築に際しては、すべて現金一括で支払いきってしまうことも可能でしたが、当初10年の金利が団体生保込みで年1%でしたので、約3,500万程度を借り入れています。
これを月14.5万程度、元利均等返済で返しています。このペースでは10年で1,750万程度の返済にしかならないですが、どこかの時点で部分的に、あるいは一括で返済する可能性もあります。

当面は太陽光発電と駐車場の収入も含めて月で23万程度の収入があり、そのうち、14.5万を返済して、手元には毎月8万ちょっと程度が残るというようなお金の流れになっており、とりあえずこれが定着しました。

自家用以外の3戸は新築ということもあり、すぐに埋まって、特に借りる人が変わることもなく、大きなトラブルもなく、運用されています。そもそも、サブリース契約ですので、ある程度は借りる人がいない期間があっても、家賃収入は保証されます。これはレオパレス21とか問題になった「かぼちゃの馬車」などと方式としては同じですが、この形そのものが悪いわけではありません。

ダイワハウスについてはコンプライアンス上の問題が指摘されたりすることがありちょっと不快なことがありますが、管理などを含めて全体としては信頼しています。

今の課題は自家用にキープしている一戸をどうさらに有効活用するかです。本来であれば、ここは月に7-8万の収入を生む資産ですが、現在、それだけの価値のある活用はできていませんので。

6位 趣味のIRセミナー、運用関係のイベント

ここ2年ほどは雇用という形での仕事はまったくしておらず、時間にはかなり余裕のある日常の過ごし方になっています。で、時間があえば、地元の京都、近くの大阪が中心ですが、資産運用関係のイベントに時々でかけています。

これは直接的に「儲かる話」とか「いい銘柄」を求めてということよりも、エンターティンメント、楽しみとしての意味が大きいです。

もうここのところずっとですが、資産運用とか変わっては、評論家の人とか、証券会社や運用会社の偉い人の話の内容にはほとんど興味がありません。そうした人のプレゼンテーションの切り口については若干の興味がありますが、わざわざこうした方の話を聞くことを主眼としてでかけるということはまれです。

一方、個別企業のＩＲセミナーについては、聞いたことがない企業を中心になるべくでかけてみるようにしています。これは当然、話が個別企業のことですから具体的ですし、社長、会長など経営者自らが話してくれることも多いです。で、話を聞くと、あれこれ、新しい知見が得られることがあります。

話はなるべく前の方の席で、あとから質問する内容を考えメモしながら聞きます。そうすると眠くなったりすることはほとんどありません。で、実際にほとんどの場合、何か質問するようにしています。そうした方が印象にも残りますし、理解も深まりますから。所詮は専門外の個人投資家ですから、別にこんなことを聞いたら恥ずかしいとかいうことで遠慮する必要はないと思います。全体の場で質問しにくけれど、事後にプレゼンテーターのところへ行くか同行者のところへ行ってあれこれ聞くのもよいです。ただ、規模が数百人など大きいイベントの場合は質問する機会そのものがなかったり、あててくれなかったりすることがあります。なので、私の好みは100人程度なと、比較的小規模なイベントの方です。

中には、毎年同じ質問をするＩＲセミナーもあったりします（日本電産の浦郷さん）。満足のいく回答はないですが、それでも、こういうコミュニケーションの場があるのは悪くはないと思っています。

面白かったのは、ＩＲセミナーではないですが、帝国電機製作所の株主対象の工場見学の企画。「遠足」のつもりで兵庫県たつの市まで行きました。売上と会社の規模みたいなもののイメージがなんとなくつかめて、また工場内部の様子も興味深く見せていただくことができました。他の企業でも、同種のイベントがあったら、また参加したいです。

このようにＩＲセミナー等は、とりあえずは「楽しみ」として参加していますので、話を聞いた企業にいきなり直接投資するということはまれです。

が、印象としては、こうした具体的に話を聞いた中で面白いと思って投資したところは、あとの運用成績も悪くないように思います。うまく株価が上昇して利益につながると、株主優待クロスで優待が届くよりもずっと^^;、嬉しさもあります。まあ、優待取りと個別銘柄のリスクをとった投資とは意味が全然違うので比較するのは適当ではないんですけどね。

結局、ＩＲセミナーで話を聞いて何に着目しているかというと、もちろん業績ということにはなりますが、事業内容の独自性、ビジネスモデルの優越性ということになっているように思います。配当+優待利回りとかは二の次ですね。で、実際に投資するにあたっては株価水準ということを考えています。過熱感があるところで買うのは苦手なので、そういう銘柄はスルーします。エスプールも今だとちょっと新規投資の対象にはなりません。

具体的には下記の銘柄などがこのＩＲセミナーでの話から投資対象とした銘柄になります。いつの時点で株価が動くかはそれぞれですが、いずれも成果にはつながっています。

2471エスプール
3447信和
3480ジェイ・エス・ビー
3804システムディ
9625セレスポ

最近だと
7638ＮＥＷ　ＡＲＴ　ＨＯＬＤＩＮＧＳ
が該当します。

逆に、先に投資していて、その企業の話を聞きにくい場合もあります。先日のMAZDAはこのケースです。

もうちょっと自分自身のレベルを高めつつ、IRセミナー等には引き続き参加していきたいです。