今年の注目・期待銘柄<2>3480ジェイ・エス・ビー　着実な業績と裏腹な株式としての魅力(2)

今日、朝の時点でのＰＦは指数負けながら年初来高値は更新しています。

3480ジェイ・エス・ビーですが、業績の方を見ると、売上が2019．10の426億から2023．10四季報予想は622億。ＥＰＳは同期間で242円から416円に上昇する予想です。トップラインで1．5倍弱、ＥＰＳで1．7倍強、事業内容がストック型ということもあり、コロナの直接の影響もなく、着実に伸びています。

ここの事業内容のベースは学生用の物件の管理・運営です。他に高齢者用住宅やその他の事業もありますが、その比率は小さいです。

こちらに資料が掲載されていますが、8ページに管理戸数の推移が掲載されています。
管理物件と借り上げ物件と自社物件があります。管理は物件そのものの管理や家賃の徴収等を管理コストを受け取って実施するもの、借り上げはサブリース型で入居の状況等にかかわらず家賃保証等をする形、自社物件は自社で不動産を保有して賃貸する形で、それぞれ収益率等は異なります。

ここ3年ほどは管理物件の数があまり増えていないのに対して、借り上げや自社物件が増加しています。基本的に利益率が高い方が増加しているということで、それがＥＰＳの増加にも貢献しているのかと思います。管理物件が借り上げ物件に変わっているというようなこともあるのでしょうか。

自社の新規物件については、首都圏とか関西圏の大学が集中しているような地域ではなく、地方の中心的な都市につくっているのが興味深いです。土地代や競合物件の関係等もあり、こうした地域の方が自社物件として収益に貢献する有利さがあるという判断なのかなと思います。

まず前提として学生向け物件というと若年層の人口が減少しており、全体としてのパイそのものが増えない、減少するというイメージがもたれがちです。が、学生数そのものが大きく減少していくようなことは当面はなく、学生向けの物件の中でのここのシェアというのはそんなに高いわけではなく、まだまだ管理物件数を増やし、シェアを拡大していく余地は大きいでしょう。ここがまず誤解されやすい。

続いて、学生向けということで、相当の比率が3月には退去し、そして4月には新入生が入るという入れ替わりがあり、最初からその数を見込むことができます。
入居率は99．9%とほとんど100％に近く、大学当局や大学生協等とのつながりも深く、単なる不動産管理とは異なる独自のノウハウを蓄積してきており、
無論競合はあるにせよ、このマーケットに新しい業者が入ってきてシェアを奪われるようなことは想定しにくく、むしろ小規模の業者をＭ＆Ａなどで吸収するようなことも含めて管理数はなお着実に増加する可能性が高く、参入障壁も相応に高いと思われます。ここのところも十分に理解されていないかもしれません。

さて、こうした基本的な評価点はあるのですが、株式の方はどうか？。