学生向けの賃貸マンションの運営管理が主要な事業内容の3480ジェイ・エス・ビー、ここは1／25に株主総会があります。

2年続けて出席しましたが、今年もできれば行ってみましょうか。場所は本社近くのホテルです。本社から徒歩3分ぐらいかな。もっと近いかも。

キーエンスの株主総会よりずっとお金がかかってます。スタッフも多いです。

ここは業績そのものは堅調です。株価も下落したりはしていませんが、上昇率は1年間で見ると指数以下で、ＰＥＲも7倍台です。

こちら。

ここ最近では事業と関わっては、高齢者向け住宅の事業を売却しています。こちらの資料の11ページ、譲渡価格は42億円程度です。これにより特別利益が計上され2024．10は一時的にEPSが倍増ぐらいになります。特別利益は29億程度です。

基本的に業績は堅調で、そんなに急成長するということはないですが、着実に管理戸数を増やし、自社物件の開発もすすめています。

学生向けの賃貸マンションというと、なにか若年層の人口の減少と関わって先細りかなぁというようなイメージもありますが、当面学生数は減少せず、減少に転じたとしてもその比率はわずかです。

また、通常の不動産管理と異なり、学生向けということで独自のノウハウを蓄積してきており、大学当局や大学生協とのつながりなども構築してきており、意外と参入障壁もあると思われます。

課題は株主還元で、ここは以下がその方針となっています。実際のところは自社株買いと配当で10％ずつという形で、社長自らこの水準は「低い」と言わざるを得ないような比率、数字です。

配当につきましては、安定的かつ継続的な配当と業績に応じた利益還元の両⽴を重視し、連結総還元性向20％を⽬標に毎期の配当額を決定することといたします。
また⾃⼰株式の取得につきましても、株主還元や資本効率向上のため、時期及び財政状況に応じ機動的に実施いたします。

それでまあ言い訳的に最近は記念配当、特別配当という形で下記のように配当を増やしていますが、普通配当そのものは連結総還元性向そのものの比率を変えないので増えません。これは東証プライム全体で見てもこうした業種で見ても株主還元の比率が低く還元に消極的であると見られても仕方がありません。

2023年10月期年間配当金の内訳 普通配当40円00銭 UniLife制定20周年記念配当 23円00銭
2024年10月期（予想）年間配当金の内訳 普通配当41円00銭 株式会社グランユニライフケアサービス譲渡に伴う特別配当 20円00銭

そもそも特別配当でも事業売却の利益から考えてその10％を配当に回すなら30円程度の増配であってもいいところが20円です。

個人的には記念配当、特別配当でお茶を濁すのではなく、自社株買いがよければそれも含めてでいいですが、まず総還元性向そのものを「普通」の30％のレベルにしてほしいと思っています。

全体として個人投資家の視点で見れば地味で魅力が乏しいように見えると思われます。個人的にはもっと評価されていいポテンシャルがあると見ていますが。

ここは株主優待も設定がありません。単純なクオカード配布のような優待ならやめておけばいいと思いますが、ここは大学生協とのつながりが強い企業です。ですから、例えばそうした大学生協と協力しての優待品の設定をするとか、あるいは世界的な観光都市でもある京都に本社があるのだからそのことを生かしたような優待設定とか、また多くの学生の利用者にメリットがあるような優待設定（学生の保護者さんも株主に）でベネフィットワンの学生さん向けの福利厚生サービスの提供とか、色々面白い工夫ができそうです、優待のみ目当ての株主というのを嫌うのであれば初回以外は継続保有を優待の条件にしてもいいでしょう。

というようなことでまた質問をしてみましょうか。ただ、ここはどうも回答が形式的で面白みにかけるところもあるのですが。

で、さらに翌週にはシステムディの株主総会があります。

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