3480ジェイ・エス・ビー 2021年10月期第2四半期決算 堅調、上方修正

3480ジェイ・エス・ビー 2021年10月期第2四半期決算 堅調、上方修正

本日、3480ジェイ・エス・ビーの中間決算の発表でした。

下記のようになっています。

2021年10月期第2四半期決算短信〔日本基準〕

業績予想の修正に関するお知らせ
ここは学生マンションの管理、運営などが事業の主体ですから、業績は退去→入居が集中する3月、4月といった時期に利益が集中します。

以下、決算短信の中から部分引用。色はこちらでつけたものです。

新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響が懸念される運営環境を背景に、感染防止策を徹底した上での募集活動の実施、オンラインを通じた非対面での営業活動の推進など、従来の営業スタイルとは異なる顧客へのアプローチを実践してまいりました。こうした取り組みの効果もあり、従来の増収ペースを崩すことなく、物件管理戸数では当初計画を上回り、当社グループの収益基盤の底上げに繋ったことに加え、当初計画策定時に最も懸念していた4月時点での入居率におきましても、前年以上の高水準を確保

ということで、多分、コロナ云々ではそんなに大きな影響は出ないというのは現場のところではわかっていて、上にもその状況はあがっているけど、見通しとしては慎重なものを出していたということかと思います。で、実際、直接の影響はほぼなかったと。

物件管理戸数は順調に増加しました。(前年同期比3,462戸増75,946戸)入居率についてはコロナ禍における学生や大学等教育機関の動向を考慮の上、全国各エリアにおける低下を見込んでおりましたが、非対面を中心とした営業戦略へシフトすることで、計画上の下落幅を補うかたちとなり、前年同期99.8%から0.1ポイントの増加となりました。(99.9%)新規物件開発では、国立大学法人山口大学の吉田キャンパス構内に、山口大学生協との共同運営となる『UniE’terna山口吉田学生会館』(ユニエターナヤマグチヨシダガクセイカイカン)の運営を開始しました。また、新潟県内で運営される学生マンションの中では最大級の規模で、自社所有物件では新潟県初進出となる『学生会館UniE’meal新潟大学前』(ガクセイカイカンユニエミールニイガタダイガクマエ)の運営を開始しました。費用面では人員数の増加による人件費の増加はあったものの、刷新本稼働から3期目を迎える基幹システム運用の定着と、非対面を中心とした営業戦略による一定の効率化が図れたものと考えており、一般管理費等固定費の縮減が進み営業利益率の向上に繋がりました。

3804システム ディなんかも売上は変わらず、利益が増加しているというところがありましたか゜、ここもそうです。一般管理費等固定費の縮減というあたりが、コロナで従来型の人が動き手間もかかるような形の営業がしたくてもできなかったというところが大きいのか、あるいはこれを機会に高効率な営業のあり方等の根本的な改善につなげていけているところかあるのか。両方あるのかなと推察しますが・・。

以下は業績予想の修正の文書からの引用。

通期の連結業績予想につきまして、不動産賃貸管理事業における、前連結会計年度に策定した計画では、新型コロナウイルス感染症の感染拡大影響による、学生の動向や大学等教育機関の動向を考慮の上、全国各エリアにおいて一定の入居率の低下を見込んでおりました。しかしながら、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期連結会計期間(2月~4月)における足元での入居状況は一転し前年以上の水準を確保するに至り、当初計画を上回る見込みとなったことから、通期の連結業績予想を修正いたします。

予想EPSは300円を超えて329.44円です。それでいて配当予想は30円です。同額程度の自社株買いがあって、連結総還元性向20%というあたりにするということだと思われますが、やはり現金配当の比率が低い、というか20%という株主還元の比率そのものが低いです。

ここについて以前から感じるのは、事業そのものは堅実で業績も着実に伸びており、単なる不動産管理ではない独自のノウハウの蓄積や大学関係の諸機関とのつながりなどの相応の参入障壁もあり、学生数そのものは増加せず、若年層の人工も漸減傾向ではあっても、相応の期間、シェアを伸ばしながら管理戸数も増やしていけるように思います。そういう企業そのもの事業そのものの素性の良さのようなものを感じます。

一方、上場株式としては、なにせ浮動株の比率が低く、市場で流通する株数が少なすぎて、流動性に難がある状態がずっと続いています。

知名度も高いとはいえず、個人投資家でも知らない人がほとんど。上記のように株主還元の比率が高いわけでもなく、配当利回りは低め。株主優待の楽しみがあるわけでもない。

今は1単元50万円以下ではありますが、流動性向上のためには1:2程度の分割はあってもよいし、工夫された形での株主優待の設定なども、知名度向上的な意味も含めて、望まれます。

100株優待の内容が現金配当より価値が大きいような「やりずき」優待は株主還元のあり方として適切さを欠くところがあると思いますし、短期的な優待目当ての株主の増加は好ましくないと考えるのであれば長期保有株主への優待を基本に考える(初回のみ例外として以後は保有期間を設定するなど)ということも検討すればいいと思います。ただ、地道なIRセミナーなどでの活動の継続だけでなく、優待をうまく活用することも検討、実施されるのがいいかと思います。

また、ここはこれまでの様々な経過の中で筆頭株主の持ち株の比率が高いです。この保有株の一部を市場に出すようなこともあっていいかと思います。

あと、事業としてはREITの活用のようなことは可能性はないでしょうか。自社物件を適正な価格でREITに売却して物件の管理、運営等は引き続き担当し、管理戸数のストック数は維持する。得た資金は新規物件の開発や大規模なリニューアルなどに充当。この金利状況ですから金融機関の借り入れなどもバランスとして活用して、その分、株主還元の比率も高めるようなことですね。

ここの株式は流動性が低いこともあり楽天証券での貸株金利はずっと2%が続いています。これと実際の配当を加えれば、保有でのインカムゲインは「普通」の水準にはなりますが、これは望ましい形ではないですね。

ということで、上場株式のあり方の部分での改善が見られれば、東証一部からプライム市場への移行はできなくても、もう少し株価的に評価が高まることもあると思うのですが・・・。

またIRにあれこれ聞いてみましょうか。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です