建築時の3,500万円の借入。金利は当初10年1％で団信加入。団信は生保の定期保険の代替になると考えて、生保の定期保険部分を解約しています。

で、この毎月の支払いが月初。ということで、ネットでも確認できるはずですが、なにかのついでにＡＴＭで記帳するようにしています。

元利均等方式で毎月の返済額は14万程度。一方、収入は太陽光発電売電を含め22－23万程度です。毎月少しずつ、金利部分の支払額が減少し、逆に元金部分の返済が増える形になります。こういうのは居住用の住宅ローンなどと同じかと思います。別にこの返済額にしなければならないということもないのですが、とりあえずこう設定しているというところです。

で、この8月月初の返済が完了した時点で、なお残金は2,750万程度あります。逆に言うと750万程度は返済したということになります。で、当初の借入から10年になる2028．3時点での元本残金が2076万円。この時点では月間の金利負担は1．65万程度になります。なお、この金利負担分は確定申告時は経費として計上できます。

で、この時点で残金をどうするか、この時の資産や金利状況でさらに借入で金利を支払い、現金を手元に持つ形を継続するか、あるいは残金をすべて返済してしまうかを検討、決定するということになります。

そもそも、もともとの借入も別に銀行から借り入れをせずにすべて現金一括で支払ってしまうことも可能でした。今でもすべて一括で返済してしまうことも可能です。しかし、それよりも金利1％であればその資金を手元において運用した方が有利だという判断からこのように形をとっているということになります。いわば借入金の分だけ純資産よりも多い資金を運用することができているということで、この分は若干のレバレッジがかかった運用になっているということになります。

また、一括で購入してしまうと、家計全体の資産のバランスが不動産偏重ということになるのも好ましくないと考えました。

2028年はこのままいけば年金受給も夫婦でフルに受け取れる形になっているはずです。そうした点も加味しつつ判断していくということになります。

で、そのアパートの方ですが、現在、貸している3戸のうち1戸が空室となっています。但し、管理についてはサブリース契約となっていますので、一定期間は空室が継続しても家賃分は保障されます。ただ、現状は駐車場の代金1台分のみが減額になっています。

アパートの設備はそこそこ充実したものにしていますが、ここから考えているのは太陽光発電の設備と関わっての諸設備の追加です。太陽光発電は10KWＨ超の発電で20年間の固定買取で全量売電の形になっています。今の設備ではこの電気を直接アパートの居室用に利用することはできません。

基本的には発電は全量買取の形を継続することでかまわないのですが、災害時などスイッチで切り替えしてそれぞれの部屋で若干でも電力が止まっても電気を使うことができるようになるとよいです。また、同様にこれはそんなに大容量でなくてもよいので蓄電池で夜間も電気が使えるようになっているといいですね。また、ＥＶの充電器、あるいはＥＶの電池を蓄電池として利用できるような形ができないか。

こういうことがどの程度の設備投資のコスト追加で可能になるかちょっと聞いたりして調べてみましょうか。こうした設備があると物件としての競争力、魅力は相応に高まるでしょうし、一つの部屋は自家用のフリースペースとして活用していますので、ここを災害用シェルター的に位置づけでも使えるようにするというのも意味があるかと思います。太陽光発電の20年の買取期間終了を待たずに、このあたりのことは考え実施していきたいです。

こうしたことに詳しい方があったらまた色々教えてください。