3480ジェイ・エス・ビー 株主総会 質疑等
ということで総会の内容の方ですが・・・。
社長が議長で進行しますが、ここは自分で決算関係の報告はされずに事前に用意しておいたプレゼン資料と音声が流れます。別にこれでもいいですが、肉声で力点等がしっかり伝わるようにしゃべられた方がいいのではないかと思いますが・・・。
質問者は5－6名程度でしたか。いずれも個人と思われる方です。結局、私は2回発言しました。私以外で3回発言されていた方がありました。
個人らしいのが「京都で行われる（高校？）駅伝のスポンサーになってゼッケンに社名を入れてもらったら」とか「ジェイ・エス・ビーの社名はＪＳＰとまぎらわしい。」といった意見。
あと、物件のＲＥＩＴへの売却やREIT組成、新規事業と既存事業のバランス、「両利きの経営」という言葉の意味、高所得者が師弟を高負担でよい大学に入れるようなことは現状を固定するようなことでそこに加担していることにならないか・・、といった意見なとでした。
私自身は以下の書いてある趣旨で質問しています。
回答としては、基本的には「貴重なご意見・・」云々の返答。REITについては検討事項。以前から留意しているということ。
私の質問については、なぜそうなのかの説明はきちんとされず今の形が最適だか適当だかというコメント。株式の価値を高める施策についてはＩＲ活動の強化、充実といったこと以外には特にコメントなしでした。ベネフィットワンの白石氏が社外取締役なので去年に続き今回もコメントを求めてみましたが、基本的には会社の姿勢を追認するものでした。
2回目の私の発言は、
この業績、事業内容で総還元性向20％というのはやはり低すぎて株主還元には消極的だと市場からはとらえられるだろう。せめてまず30％に。
株式の価値を高めるのは、ＩＲの取り組みもあるが、最低投資額の引き下げ、これは分割もされて以前よりはよくなっている、配当の増加、株主優待の実施など様々な方策がある。
優待はただクオカードを配るようなことであればやめておけばいいと思うが事業内容の特徴を生かす、京都に本社があることを生かす、そうした独自性のあるものを設定することも可能、費用対効果も考えで検討を。
といったことを言っておきました。
ここの配当は直近のところでは特別配当や記念配当があって従来よりも多くなっています。ところが基本の株主還元の割合は総還元性向20％ということで変化がなく、そのうち半分は自社株買いに充当され現金配当は10％にすぎません。安定的に利益をあげそれを伸ばしているプライム上場の企業と現金配当がＥＰＳの10％しかない企業というのは他にはスクリーニングしてもわずかしか出てきません。自社物件開発などに資金はいるでしょうが、例えば現金配当を10％上積みするために必要な資金は2億ちょっとです。この程度の上積みは経営陣が判断すれば即座に可能な範囲のことでしょう。なぜこの程度のことをしないのかというのはずっと疑問のままです。
事業や業績面から考えると、ここはなお着実に伸びる余地があると見ています。
・若年層の人口の減少が言われますが、学生数はほぼ横ばいからわずかに減少に転じてくるかという程度で大きく減るようなことはありません。これを「良好な事業環境」とまで言っていいかどうかは微妙ですが、若者がどんどん減るからダメなんていうことにはなりません。
・そもそも学生向け物件全体の中でここの管理戸数のシェアは業界トップとはいえ非常に低いです。そのためオーガニックな成長に加え小規模業者のＭ＆Ａなどで管理戸数はまだまだ増加する余地があります。ここからいきなりの急成長はなくても着実に一定の成長をしていく可能性はかなり高いと思われます。
・不動産の賃貸物件の管理は一般的な事業のような印象がありますが、学生向けに特化すると独自のノウハウなり関係性の構築が必要で、意外と参入障壁が高いものだと思います。まず入居率が極めて高くほぼ100％であり、特定の時期に退居と入居が集中します、大学当局や大学生協との関係の構築も重要です。こうしたことを新たな業者が新規に開始しようとしてもなかな難しく、また一般的な不動産管理とは違う難しさがありそうです。
・ここは、管理、サブリースだけでなく自社物件の開発もすすめています。土地代や競合物件との関係、そうしたことを勘案しての利益などからすると地方の方が新規物件の建築については有利さがあるという判断からか、新しい物件は地方の大学周辺が多いです。最近、私の出身大学のところにも新しい物件ができました。
・方向性としてここは学生向けの事業ということで幅を広げていくことを考え実行しているようです。方向性としては賃貸物件として例えば留学生向けとか医療など特定の労働者向け、あるいは社員寮的なものなど扱う不動産物件の幅を広げるというのもあると思うのですが、その意向はないのかな。別にそれはよいとは思いますが、ではしばらく時間がかかっても収益に貢献できるように育ってくる事業としてはどんなことが考えられるのか、そのあたりが見えません。
・上記のような基本的なビジネスモデルの有望性があるところへ、現在は不十分な株主還元についての改善がはかられ、面白い株主優待でも設定されれば、株価はここから上昇する余地が相応にあると見ています。ここの株主優待として考えられることはどんなことがあるか、またちょっと考えてみましょうか。
